Erfpacht correctie in Amsterdam

Volgens vastgoedprofessor Peter van Gool is de de erfpachtcorrectie die Amsterdam toepast in de berekening van de WOZ is aan herziening toe. De gronden waarop de bereking van de WOZ waarde wordt bepaald is volgens Peter niet meer van deze tijd en lopen niet in de pas met de huidige marktsituatie.

De WOZ en de erfpacht correctie in Amsterdam

Naast gebruikers van bedrijfspanden worden elk jaar ook circa 240.000 eigenaren van erfpachtwoningen in Amsterdam aangeslagen voor de onroerende-zaakbelastingen (OZB). De OZB wordt berekend met de WOZ waarde als basis (een percentage) en wordt bij woningen vastgesteld door te kijken naar de historische verkoopcijfers van vergelijkbare panden. De meeste woningen in Amsterdam hebben te maken met erfpacht.

Omdat de WOZ uitgaat van het feit dat woningen op eigen grond staan, hanteert de gemeente Amsterdam een opslag, de zogenaamde ‘erfpachtcorrectie’. Die opslag levert dus een bijtelling op voor de eigenaar van het pand. Hierdoor wordt de totale WOZ waarde hoger dan wanneer deze op eigen grond zou staan.

 

Erfpachtcorrectie en besef bij kopers

De gemeente  Amsterdam vindt dat de contante waarde van de toekomstige canons volledig bij de marktwaarde van het erfpachtrecht moet worden opgeteld. Dit om de marktwaarde van woningen op basis van erfpacht om te zetten naar een marktwaarde van de woning als deze op eigen grond zou staan. Dit laatste is immers het uitgangspunt van de WOZ.  Uit onderzoek blijkt echter, dat huizenkopers bij het kopen van een woning op erfpacht niet altijd rekening houden met de extra erfpachtkosten. Om die reden wordt door de gemeente niet de hele contante waarde bijgeteld maar slechts een deel (60%).

Het hiervoor genoemde  onderzoek toont ook aan dat er tussen vrijwel identieke woningen op eigen grond en erfpachtwoningen sprake is van een niet te verklaren verschil in prijs wanneer er met de contante waarde van toekomstige erfpachtcanons wordt gerekend. Ook nu weer concludeert de gemeente dat kopers van huizen op erfpacht basis onvoldoende rekening te houden met jaarlijkse canonbetalingen.

Bron: vastgoedmarkt.nl

Amsterdammers die hun woning niet verkopen

Woningen in Amsterdam zijn flink duurder dan de gemiddelde woning in de rest van Nederland.  Overal in het land stijgen de huizenprijzen de pan uit, maar bijna nergens zo erg als in Amsterdam.

De schaarste aan te koop staande woningen wordt landelijk steeds groter, maar in Amsterdam is het nog erger. Amsterdammers staan namelijk niet massaal te springen om hun woning te koop aan te bieden ondanks de enorme vraag en het vaak overbieden van de vraagprijs.

Veel Amsterdammers hebben inmiddels een dikke overwaarde opgebouwd en ze zouden flink kunnen cashen door hun huis in de verkoop te gooien. Dit gebeurt echter mondjesmaat. Nederlanders in het algemeen en Amsterdammers in het bijzonder zijn honkvast

1. Uit cijfers van het ‘Compendium voor de Leefomgeving’  en informatie van makelaars uit Amsterdam blijkt, dat de overgrote meerderheid van de Amsterdammers bij voorkeur verhuist binnen de eigen gemeente. Die sterke binding met de stad is groot vanwege werk en de overdaad aan voorzieningen. Gelet op de relatief hoog opgelopen overwaard van Amsterdams vastgoed is het voor Amsterdammers het meest profitabel als ze hun woning verkopen en naar een andere provincie verhuizen waar de huizenprijzen veel lager zijn. Maar ook Amsterdammers blijven het liefst in Amsterdam of de regio daaromheen ‘plakken’.
2. Ouderen zijn nog veel honkvaster
   Het merendeel van de woningbezitters in Amsterdam is ouder dan zestig jaar. Wat het woningbezit van deze groep in 2007 13%, in 2018 is dit inmiddels opgelopen tot 19%.
   De Amsterdamse bevolking vergrijst blijkt uit deze cijfers.  Tegelijkertijd is het aandeel dertigers geslonken van 31 naar 27 procent.
3. De woningmarkt wordt steeds krapper en niet alleen in Amsterdam
   Gaat de Amsterdammer bij een makelaar buiten Amsterdam op zoek naar een woning, kan dat heel erg tegenvallen. Ook rondom Amsterdam en in de rest van Nederland wordt de woningmarkt steeds krapper.
   In bijvoorbeeld Haarlem of Amstelveen staan zo’n 60 procent minder woningen te koop dan tien jaar geleden. En toen was de woningmarkt aldaar ook al krap.
4. Woningcorporaties verkopen minder huurwoningen
   Woningcorporaties in Amsterdam verkochten in 2017 minder dan duizend woningen, het laagste aantal in vijftien jaar tijd. Dit maakt het voor starters steeds lastiger om een huis te kopen.
5. Amsterdammers verhuren hun woning
   Amsterdammers kunnen hun woning verhuren, bijvoorbeeld aan expats en via Airbnb. Hier zijn echter geen harde cijfers over.

Bronnen: CBS en Businessinsider.nl