Erfpacht correctie in Amsterdam

Volgens vastgoedprofessor Peter van Gool is de de erfpachtcorrectie die Amsterdam toepast in de berekening van de WOZ is aan herziening toe. De gronden waarop de bereking van de WOZ waarde wordt bepaald is volgens Peter niet meer van deze tijd en lopen niet in de pas met de huidige marktsituatie.

De WOZ en de erfpacht correctie in Amsterdam

Naast gebruikers van bedrijfspanden worden elk jaar ook circa 240.000 eigenaren van erfpachtwoningen in Amsterdam aangeslagen voor de onroerende-zaakbelastingen (OZB). De OZB wordt berekend met de WOZ waarde als basis (een percentage) en wordt bij woningen vastgesteld door te kijken naar de historische verkoopcijfers van vergelijkbare panden. De meeste woningen in Amsterdam hebben te maken met erfpacht.

Omdat de WOZ uitgaat van het feit dat woningen op eigen grond staan, hanteert de gemeente Amsterdam een opslag, de zogenaamde ‘erfpachtcorrectie’. Die opslag levert dus een bijtelling op voor de eigenaar van het pand. Hierdoor wordt de totale WOZ waarde hoger dan wanneer deze op eigen grond zou staan.

 

Erfpachtcorrectie en besef bij kopers

De gemeente  Amsterdam vindt dat de contante waarde van de toekomstige canons volledig bij de marktwaarde van het erfpachtrecht moet worden opgeteld. Dit om de marktwaarde van woningen op basis van erfpacht om te zetten naar een marktwaarde van de woning als deze op eigen grond zou staan. Dit laatste is immers het uitgangspunt van de WOZ.  Uit onderzoek blijkt echter, dat huizenkopers bij het kopen van een woning op erfpacht niet altijd rekening houden met de extra erfpachtkosten. Om die reden wordt door de gemeente niet de hele contante waarde bijgeteld maar slechts een deel (60%).

Het hiervoor genoemde  onderzoek toont ook aan dat er tussen vrijwel identieke woningen op eigen grond en erfpachtwoningen sprake is van een niet te verklaren verschil in prijs wanneer er met de contante waarde van toekomstige erfpachtcanons wordt gerekend. Ook nu weer concludeert de gemeente dat kopers van huizen op erfpacht basis onvoldoende rekening te houden met jaarlijkse canonbetalingen.

Bron: vastgoedmarkt.nl

Amsterdammers die hun woning niet verkopen

Woningen in Amsterdam zijn flink duurder dan de gemiddelde woning in de rest van Nederland.  Overal in het land stijgen de huizenprijzen de pan uit, maar bijna nergens zo erg als in Amsterdam.

De schaarste aan te koop staande woningen wordt landelijk steeds groter, maar in Amsterdam is het nog erger. Amsterdammers staan namelijk niet massaal te springen om hun woning te koop aan te bieden ondanks de enorme vraag en het vaak overbieden van de vraagprijs.

Veel Amsterdammers hebben inmiddels een dikke overwaarde opgebouwd en ze zouden flink kunnen cashen door hun huis in de verkoop te gooien. Dit gebeurt echter mondjesmaat. Nederlanders in het algemeen en Amsterdammers in het bijzonder zijn honkvast

1. Uit cijfers van het ‘Compendium voor de Leefomgeving’  en informatie van makelaars uit Amsterdam blijkt, dat de overgrote meerderheid van de Amsterdammers bij voorkeur verhuist binnen de eigen gemeente. Die sterke binding met de stad is groot vanwege werk en de overdaad aan voorzieningen. Gelet op de relatief hoog opgelopen overwaard van Amsterdams vastgoed is het voor Amsterdammers het meest profitabel als ze hun woning verkopen en naar een andere provincie verhuizen waar de huizenprijzen veel lager zijn. Maar ook Amsterdammers blijven het liefst in Amsterdam of de regio daaromheen ‘plakken’.
2. Ouderen zijn nog veel honkvaster
   Het merendeel van de woningbezitters in Amsterdam is ouder dan zestig jaar. Wat het woningbezit van deze groep in 2007 13%, in 2018 is dit inmiddels opgelopen tot 19%.
   De Amsterdamse bevolking vergrijst blijkt uit deze cijfers.  Tegelijkertijd is het aandeel dertigers geslonken van 31 naar 27 procent.
3. De woningmarkt wordt steeds krapper en niet alleen in Amsterdam
   Gaat de Amsterdammer bij een makelaar buiten Amsterdam op zoek naar een woning, kan dat heel erg tegenvallen. Ook rondom Amsterdam en in de rest van Nederland wordt de woningmarkt steeds krapper.
   In bijvoorbeeld Haarlem of Amstelveen staan zo’n 60 procent minder woningen te koop dan tien jaar geleden. En toen was de woningmarkt aldaar ook al krap.
4. Woningcorporaties verkopen minder huurwoningen
   Woningcorporaties in Amsterdam verkochten in 2017 minder dan duizend woningen, het laagste aantal in vijftien jaar tijd. Dit maakt het voor starters steeds lastiger om een huis te kopen.
5. Amsterdammers verhuren hun woning
   Amsterdammers kunnen hun woning verhuren, bijvoorbeeld aan expats en via Airbnb. Hier zijn echter geen harde cijfers over.

Bronnen: CBS en Businessinsider.nl

Nieuw consumentenvoorwaarden makelaars

Vereniging Eigen Huis, de Consumentenbond, NVM, VBO Makelaar en VastgoedPRO hebben overeenstemming bereikt over het verbeteren van de consumentenvoorwaarden voor makelaars. De nieuwe consumentenvoorwaarden gaan op 1 september 2018 in.

Deze verbeterde voorwaarden beschrijven in zeer heldere taal wat een makleaar doet om een woning te verkopen, een huis aan te kopen of een woningtaxatie in bijvoorbeeld Amstelveen of Amsterdam uit te voeren.

De consumentenvoorwaarden van makelaars waren aan een grondige herziening toe. De taken en verantwoordelijkheden van makelaars zijn nu branchebreed vastgelegd op een voor iederen duidelijke en heldere manier. Vaktermen en juridisch jargon worden zoveel mogelijk vermeden.

De consumentenvoorwaarden hebben als uitgangspunt dat een makelaar al het redelijke moet doen om voor zijn klant een woning te verkopen of een woning aan te kopen. Als daarover onenigheid ontstaat of een onduidelijkheid bestaat kunnen consumenten en makelaar terugvallen op de algemene voorwaarden. Deze voorwaarden beschrijven precies en in heldere taal wat de rechten en plichten zijn van zowel de consument als de makelaar.

Bijzondere situatie beter geregeld

Tijdens de verkoop van een huis kan zich een bijzondere situatie voordoen. Daarover zijn nieuwe, heldere afspraken gemaakt. Enkele voorbeelden:

• Echtscheiding
  Als na een echtscheiding een van beide partners alsnog in het te koop staande huis wil blijven wonen, dan heeft de makelaar recht op de helft van de courtage. Belangrijke voorwaarde is dat beiden ook voor de helft eigenaar van de woning zijn.
• Overlijden
  Bij overlijden van de opdrachtgever kunnen de erfgenamen besluiten wat ze willen doen: de verkoopopdracht intrekken of de verkoop van de woning met dezelfde makelaar voortzetten. Nieuwe afspraken over de courtage zijn dan niet nodig en er is geen sprake van extra kosten.

Bron: NVM

Drijvende woonwijk in Amsterdam

Het tekort aan bouwgrond in Amsterdam wordt met de het jaar groter en groter. In Amsterdam-Noord denken ze daar een oplossing voor gevonden te hebbven in de vorm van een drijvende woonwijk in het Johan  van Hasseltkanaal, een zijkanaal van het IJ. Dit schrijf Vastgoed Journaal.

De nieuwe drijvende wijk zal ruimte bieden aan één collectieve gebruikersplek verdeeld over 30 waterkavels en 46 huishoudens. Midden 2018 zullen de eerste waterwoningen worden opgeleverd naar verwachting. Drijvende woonwijken zijn op zich niet nieuw, maar dit project zou volgens de ontwikkelaars wel de meest duurzame worden van Europa met 46 huishoudens en ongeveer 105 bewoners.

Het duurzame karakter komt voort uit het gebruik van een gezamenlijke smart grid waardoor electriciteit onderling slim kan worden uitgewisseld en er maar 1 aansluiting is op het landelijke energienet. Verder komen er zo’n 500 zonnepanelen, 30 warmtepompen, groene daken en goede isolatie.

De eerste meerpalen waar de woningen straks aan vast komen te liggen zijn afgelopen juni al geplaatst. De bouw van de steiger van 300 meter waarin kabels, buizen en electra , wifi en rioolwater worden ondergebracht is ook reeds begonnen.  Begin oktober 2018 moet alles gereed zijn .

Bron: Vastgoed Journaal

Beeldmateriaal: Space&Matter

Tekort aan te koop staande huizen als oorzaak prijzen

De gemiddelde woningprijs in juli 2018 bedroeg € 288.000 euro, dat is 10% hoger dan vorig jaar in dezelfde maand.

Het lijkt er alleszins op dat de woningmarkt in Nederland verder oververhit raakt. Volgens de NVM ligt de oorzaak in het feit dat er een chronisch tekort is aan te koop staande huizen. Dit zorgt er voor dat inmiddels bij al meer dan 1/3 van de te koop staande woningen de vraagprijs wordt overboden.

Speelde dit scenario zich vroeger vooral af in de Randstad en dan met name rond de grote steden Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht, inmiddels is het ook en bekend fenomeen in delen van Noord-Brabant, Gelderland en Overijssel zegt de woordvoerder van de NVM. Alleen in het Noord-Oosten van Groningen is de keuze aan koopwoningen nog ruim te noemen. In de stad Groningen zelf speelt ook de krapte op de woningmarkt.

Omdat er minder huizen worden verkocht als er minder huizen te koop staan daalt het aantal transacties bij bijvoorbeeld makelaars in Amsterdam, Amstelveen en daar buiten met inmiddels 11%.

Boven vraagprijs verkocht

Door de krapte stijgen natuurlijk ook de prijzen.  Zelfs bij de woningen in het toch al dure Amsterdam en Amstelveen was er sprake van een forse prijsstijging. De landelijke gemiddelde koopsom is in 12 maanden met zo’n 10% toegenomen naar een record van € 288.000,-  Maar dat weerhoudt veel kopers er niet van om zelfs boven de vraagpijs te bieden.

De NVM herhaalde zijn pleidooi om snel meer woningen bij te bouwen. Om het woningtekort terug te dringen zouden jaarlijks 85.000 nieuwbouwwoningen nodig zijn.

bronnen: NVM en wegwijs.nl